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购房者疑问:房价涨了 就能推翻认购协议吗?

2009-04-29 12:40:50  来源:红土地  文字大小: 【】 【】 【


首付款可以退,定金不能退
  
怎么能说涨就涨?

交了定金,或是交了部分房款,但没签正式的商品房买卖合同。后期房子降价了或涨价了,再签合同时房价应该按现在的还是原来的呢?在近年房价忽上忽下的市场中,购房者置业过程中免不了要碰到类似问题。从法律角度看,究竟如何去界定责任和处理呢?

[典型案例]

认购协议咋不管用了?

今年2月,市民赵先生在城南一家楼盘看中了一套120多平方米的房子。当时该套房子的折后价是8680元/平方米,总价110万元左右。由于当时该楼盘还未开盘,只能是认购形式,赵先生就和开发商签订了一份房屋认购协议,并一次性支付了开发商20万元。其中,2万元为认购的定金,待到签署正式商品房合同时连同其他18万元一起计为购房首付款。

4月初,该批房源开盘,赵先生接到开发商通知前去签署商品房买卖合同。这时,赵先生发现之前认定的该套房子的均价已经变成了9060元/平方米,总价一下子多了5万块钱。原来,开发商在开盘时将整批房源的价格调高了一些,要求和之前签订认购协议的客户按照开盘价签订购房合同。

“签订认购协议时谈好了价格的,怎么能说涨就涨呢?”开发商的做法让赵先生不能接受。赵先生当即要求退房,但在索回定金的时候遭到拒绝,开发商声称“18万元首付款可以退,但2万元定金依据赵先生违约的事实,不予退还”。

[律师解析]

以协议书

条款为依据

江苏圣典律师事务所朱鑫律师认为,在没有签正式商品合同情况下,重点就是看认购协议书上的条款是怎么约定的。

一般来说,如果是没有缴纳除定金之外的房款,若交纳的是定金,买房者与卖房者均应该按合同约定严格履行,买房者违反合同,所交定金不予退还;若开发商违约,则应该双倍返还定金。如交纳的是诚意金或预付款,若双方未最终签订购房合同,购房者有权要求开发商退还。

像赵先生这样缴纳了18万元首付款的情况,则要看具体协议书的条款。如果上面约定的条款已具备了商品房买卖合同中的主要条款,比如房屋面积、房屋总价、房屋交付时间等,考虑到客户已经支付了首付款,则可以视为生效的买卖合同。开发商如果出现违约,就应当按照买卖合同违约处理。这里面又包括两层意思:一必须按协议价买卖,开发商无权要求涨价,也无权要求不卖。二是,如果开发商硬是不卖给赵先生,必然会再卖给其他人,这就构成“一房两卖”的情况,开发商不仅要双倍返回定金,还要双倍返回客户已付的房款。

朱律师提醒,反过来讲,如果是之前签订了认购协议,后期因为房价降了业主要求按新价格执行的,同样视以上情况处理。






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